2024년 8월 1순위 청약 후 지금까지 무순위 4차까지 진행되고 있는 그란츠 리버파크. 강동구 첫 하이엔드 아파트라는 화려한 수식어와는 달리 계속되는 미분양 행렬. 평당 5천만원을 넘나드는 고분양가와 입지적 한계, 그리고 치명적인 단점들이 어우러져 만든 이 현상을 낱낱이 파헤쳐보겠습니다.
얼어죽어도 신축을 외치던 시대가 지나가고 있습니다. 이제는 신축도 선별받는 시대…
0. Intro — 하이엔드의 민낯
강동구에 들어선 첫 하이엔드 아파트라는 화려한 타이틀을 달고 등장한 그란츠 리버파크. 삼성전자와의 AI 콜라보레이션, DL이엔씨 시공, 신세계푸드 조식서비스까지… 온갖 프리미엄 요소들을 내세웠지만 현실은 냉혹했습니다. 2024년 8월 1순위 청약에서 평균 16.76대 1의 경쟁률을 기록했지만, 이는 서울 아파트 평균 경쟁률 148.87대 1에 한참 못 미치는 수치였죠. 그 이후 지금까지 무순위 4차까지 진행되고 있는 상황. 분명 뭔가 문제가 있다는 신호입니다. 강동구라는 브랜드, 한강 조망, 더블역세권이라는 키워드만으로는 부족했던 것일까요? 아니면 시장이 요구하는 적정선을 훨씬 뛰어넘은 가격 때문일까요? 현장에서 직접 느끼는 바로는 후자가 더 큰 영향을 미쳤다고 봅니다. 시장의 냉정한 평가가 시작된 것이죠.
1. 분양 정보 — 계속되는 무순위의 배경
그란츠 리버파크는 총 407세대 중 327세대를 일반분양했는데, 처음 분양가가 문제였습니다. 전용 59㎡가 15억원대, 84㎡가 20억원대라는 어마어마한 가격표를 달고 나왔거든요. 인근 래미안 강동팰리스 84㎡가 14억 5천만원에 거래되는 상황에서 말이죠. 2024년 9월부터 계약금을 기존 10%에서 5%로 낮추고, 지속적으로 무순위 청약을 진행하고 있지만 여전히 미분양이 해소되지 않고 있는 상황입니다. 1차 무순위에서 60세대, 2차에서 40세대, 3차에서 31세대, 4차에서도 3세대가 나온 것을 보면 정말 장기전이 되고 있네요. 특히 현재까지도 84㎡ 타입이 계속 남아있다는 것은 이 가격대가 시장에서 받아들여지지 않고 있다는 명확한 신호입니다. 중도금 3회 20%씩 총 60%라는 부담스러운 조건도 한몫하고 있습니다. 입주가 2025년 4월로 잔금 납부까지 기간이 빠듯하다는 점도 구매자들이 망설이는 이유 중 하나죠. 2025년 5월 현재 4차 무순위까지 진행되고 있다는 것은 분양 시장에서 이 단지가 얼마나 어려움을 겪고 있는지를 단적으로 보여주는 사례입니다. 계약률이 93%라고 하지만, 실제로는 계속해서 물량이 나오고 있어 의문스러운 부분이 있습니다.
2. 입지(위치) — 애매한 포지션의 딜레마
강동구 성내동 15번지 일대에 위치한 그란츠 리버파크는 천호역과 강동역 사이의 더블역세권이라고 홍보하고 있지만, 현실은 조금 다릅니다. 도보로 5분 거리라고 하지만 실제로는 지하 통로를 통해 연결되는 구조로, 직접적인 역세권이라고 보기는 어렵죠. 천호역 근처는 강동구에서도 구도심 상권이 형성된 지역이지만, 동시에 다소 낙후된 느낌이 드는 것도 사실입니다. 성내5구역 재개발 지역에 들어서는 단지이긴 하지만, 주변 환경이 완전히 정비되기까지는 시간이 필요할 것 같습니다. 현대백화점, 이마트, 강동성심병원 등의 인프라는 분명 장점이지만, 이런 시설들은 이미 기존 주민들도 충분히 이용할 수 있는 것들이라 특별한 차별화 요소로 보기는 어렵습니다. 한강과 올림픽공원이 인근에 있다는 것은 분명한 장점이지만, 한강 조망이 가능한 세대는 일부에 불과하고 대부분 세대는 시티뷰 정도에 그칠 것으로 보입니다. 무엇보다 강동구라는 지역 자체가 아직까지는 프리미엄을 인정받기에는 한계가 있다는 점이 가장 큰 문제입니다. 강남권 접근성은 좋지만, 그렇다고 해서 강남급 프리미엄을 인정받기는 어려운 애매한 포지션이죠. GTX-D 노선 연장 계획이 있다고 하지만 언제 실현될지 불투명한 상황입니다.
3. 교통 — 생각보다 아쉬운 접근성
5호선, 8호선 더블역세권이라는 타이틀을 내세우고 있지만, 실제 이용해보면 생각만큼 편리하지 않을 수 있습니다. 천호역에서 지하 통로로 연결된다고 하지만, 실제로는 꽤 걸어야 하는 거리이고, 강동역은 5호선 단일 노선이라 환승의 편의성이 떨어집니다. 8호선을 이용해서 잠실역에서 2호선으로 환승하면 강남 접근이 용이하다고 하지만, 출퇴근 시간대 8호선의 혼잡도를 고려하면 그리 쾌적한 통근길은 아닐 것 같습니다. 천호대로, 올림픽대로, 강변북로 등의 간선도로가 인근에 있어 자동차 이용은 편리하지만, 강남으로의 출퇴근 시에는 교통체증이 심각한 구간들을 지나야 합니다. 서울-세종고속도로가 개통되면 교통 편의성이 개선될 것이라고 하지만, 아직 확정적이지 않은 계획입니다. 특히 주차대수가 세대당 1대에 불과하다는 점은 이 가격대 아파트를 구매하는 계층을 고려했을 때 치명적인 단점입니다. 19억원대 아파트를 사는 가구라면 차량을 2대 이상 보유할 가능성이 높은데, 주차 공간이 부족하다는 것은 실거주 측면에서 큰 불편함을 초래할 수 있습니다. 인근 천호역 공영지하주차장을 이용할 수 있다고 하지만, 매번 외부 주차장을 이용해야 한다는 것은 프리미엄 아파트 거주자에게는 받아들이기 어려운 조건이죠.
4. 가격 및 시세 — 현실과 동떨어진 가격표
그란츠 리버파크의 가장 큰 문제는 분양가입니다. 평당 분양가가 평균 5,299만원에 달하는데, 이는 주변 시세를 크게 상회하는 수준입니다. 현재 임의공급으로 나오는 84㎡ 타입이 18억~19억원대인데, 인근 힐스테이트천호역젠트리스 84㎡ 호가가 17.7억원 수준인 것을 고려하면 신축 프리미엄을 감안해도 과도하다는 평가가 나올 수밖에 없습니다. 더욱이 천호역젠트리스는 천호역에서 더 가깝고 한강조망이 가능한 45층 주상복합인데도 말이죠. 2024년 최초 분양 당시 59㎡가 15억원대, 84㎡가 20억원대로 책정되었을 때부터 업계에서는 고분양 논란이 일었습니다. 실제로 인근 래미안 강동팰리스 84㎡가 14억 5천만원에 거래되는 상황에서 4~5억원이나 높은 가격을 제시한 것은 시장 상황을 제대로 파악하지 못한 결과로 보입니다. 계약금을 10%에서 5%로 낮추고, 각종 프로모션을 진행하고 있지만 근본적인 가격 경쟁력 문제는 해결되지 않고 있습니다. 전세가 전망도 밝지 않은데, 인근 구축아파트 전세가가 59㎡ 기준 7억원, 84㎡ 기준 8.5억원 수준인 상황에서 19억원대 분양가로 전세 수익률을 맞추기는 어려워 보입니다. 투자 관점에서도 매력이 떨어질 수밖에 없는 구조죠.
5. 단지 및 건물 특성 — 화려한 포장 아래 아쉬운 실속
지하 7층~지상 42층, 2개동 총 407세대 규모로 강동구에서는 상당한 스케일을 자랑하지만, 실제 구성을 보면 아쉬운 점들이 많습니다. 먼저 평면 구성이 실망스럽다는 평가가 지배적입니다. 압구정3구역의 희림이 건축설계를 맡았다고 하지만, 실제로는 외관에만 참여한 것으로 보이고 세대별 평면은 이른바 ‘화살표 평면’이라 불리며 비판받고 있습니다. 소형 평형의 경우 특히 평면 효율성이 떨어진다는 지적이 많습니다. 커뮤니티 시설도 하이엔드를 표방하는 단지치고는 규모나 구성이 아쉬운 수준입니다. 407세대 규모에 비해 커뮤니티 시설이 빈약하다는 것은 실거주 만족도에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주차대수가 세대당 1대에 불과하다는 점도 이 가격대 아파트의 기준에서는 명백한 단점입니다. 19억원대 아파트를 구매하는 가구라면 차량 2대 이상 보유가 일반적인데 주차 공간이 부족하다는 것은 치명적입니다. DL이앤씨 시공이라는 브랜드나 삼성전자 AI 콜라보레이션 등은 분명한 장점이지만, 이런 소프트웨어적 요소들이 평면이나 주차 같은 하드웨어적 단점을 상쇄하기에는 부족해 보입니다. 이탈리아 유로모빌 주방가구나 각종 프리미엄 옵션들도 제공되지만, 기본 틀이 아쉬운 상황에서는 큰 메리트로 작용하지 못하고 있습니다.
6. 교육환경 — 치명적인 학군 문제
학군 문제는 그란츠 리버파크의 가장 치명적인 약점 중 하나입니다. 초등학교 배정이 성내초등학교인데, 단지에서 도보로 10분 정도 걸리는 거리에 있어 아이들이 걸어 다니기에는 다소 멀고, 가는 길도 골목길이 많아 쾌적하지 않습니다. 성내초, 성일초 등 주변 학교들까지의 접근성이 전반적으로 떨어진다는 점도 문제입니다. 강동구 자체가 교육 특구라고 할 만한 지역은 아니고, 특별히 선호받는 학군이 있는 것도 아닙니다. 중학교는 성내중, 동신중 등이 1km 내에 있지만 특별한 교육 경쟁력을 갖춘 학교라고 보기는 어렵습니다. 학원가나 교육 인프라도 강남이나 목동 등에 비하면 상당히 부족한 수준입니다. 19억원대 아파트를 구매하는 계층이라면 당연히 자녀 교육에 대한 관심과 투자가 클 텐데, 이런 교육환경에서는 만족하기 어려울 것 같습니다. 특히 ‘얼죽신(얼어죽어도 신축)’ 트렌드의 주역인 3040세대들이 학군까지 포기하면서 이 단지를 선택할 이유가 있을까 하는 의문이 듭니다. 교육 특목이나 자사고 진학을 고려한다면 강남권이나 다른 교육특구로의 접근성도 중요한데, 강동구에서는 그런 접근성도 아쉬운 편입니다. 결국 교육을 중시하는 가구라면 비슷한 가격대에서 더 나은 학군의 아파트를 찾을 가능성이 높습니다.
7. 실거주 환경 — 프리미엄의 허상
하이엔드 아파트라는 수식어와는 달리 실거주 환경에서는 여러 아쉬운 점들이 발견됩니다. 일단 한강 조망이 가능한 세대는 극히 일부에 불과하고, 대부분은 시티뷰나 일반적인 조망에 그칠 것으로 보입니다. 13개 라인 중 9개 라인이 한강을 바라본다고 하지만, 실제로는 원거리 조망이거나 일부 차폐될 가능성이 높습니다. 루프탑 가든에서 한강과 서울 야경을 볼 수 있다고 하지만, 개인 세대에서의 조망과는 다른 얘기죠. 주차 대수 부족 문제는 실거주 시 가장 큰 스트레스 요인이 될 것 같습니다. 이 가격대 아파트를 구매하는 가구에서 차량 1대만 보유할 가능성은 낮은데, 추가 주차를 위해 외부 주차장을 이용해야 한다는 것은 매우 불편한 일입니다. 신세계푸드의 조식서비스나 컨시어지 서비스 등이 제공된다고 하지만, 이런 서비스들은 대부분 별도 비용이 발생하는 것들이고 실제 이용률이 높을지는 의문입니다. 단지 규모가 407세대로 그리 크지 않아 커뮤니티 활성화 측면에서도 한계가 있을 수 있습니다. 층간소음이나 통풍, 일조 등 기본적인 주거 쾌적성에 대한 정보도 아직 충분히 검증되지 않은 상황입니다. 2025년 4월 입주 예정이지만 실제 준공 후 입주민들의 만족도가 어떨지는 두고 봐야 할 부분입니다.
8. 호재 및 개발계획 — 불확실한 미래 비전
강동구의 개발 호재들이 여러 차례 언급되고 있지만, 대부분 계획 단계이거나 실현 시기가 불확실한 상황입니다. GTX-D 노선의 강동역 연장 계획이 있다고 하지만 구체적인 시기나 확정 여부는 불투명합니다. 서울-세종고속도로 개통도 2024년 예정이라고 했지만 실제로는 지연되고 있는 상황이죠. 성내5구역 재개발은 현재 진행 중이지만, 주변 지역의 완전한 정비까지는 상당한 시간이 필요할 것으로 보입니다. 고덕비즈밸리나 강동권 비즈니스 복합단지 개발 등도 언급되지만, 이런 개발들이 그란츠 리버파크의 가치 상승에 직접적으로 어떤 영향을 미칠지는 미지수입니다. 천호뉴타운 조성도 진행되고 있지만 규모가 크지 않아 지역 전체의 위상을 끌어올리기에는 한계가 있어 보입니다. 오히려 주변에 신규 공급이 계속 늘어날 가능성이 높아 공급 과잉 우려도 있습니다. 8호선 별내선 연장 개통으로 경기 북부 접근성이 개선되었다고 하지만, 이것이 그란츠 리버파크의 메리트로 작용할지는 의문입니다. 결국 확실한 호재보다는 불확실한 계획들이 많아서 투자 근거로 삼기에는 부족한 상황입니다.
9. 투자 및 미래가치 — 회의적인 전망
투자 관점에서 보면 그란츠 리버파크는 상당히 회의적인 전망을 보여줍니다. 일단 분양가 자체가 주변 시세 대비 20% 이상 높은 수준이라 단기적인 시세차익을 기대하기는 어려운 상황입니다. 전세 수익률도 매력적이지 않은데, 19억원대 분양가에서 예상 전세가를 8-9억원 정도로 봤을 때 수익률이 4-5% 수준에 그칠 것으로 보입니다. 이는 대출 금리를 고려하면 실질 수익률이 거의 없거나 마이너스가 될 수 있는 수준입니다. 강동구가 비규제지역이라는 점은 분명한 장점이지만, 이것만으로 높은 분양가를 정당화하기는 어렵습니다. 무순위 4차까지 진행되고 있는 현실이 시장에서의 평가를 그대로 보여주고 있죠. 미분양이 장기화될 경우 분양가 하향 조정이나 추가 혜택 제공 등이 있을 수 있지만, 이는 초기 계약자들에게는 손해가 되는 구조입니다. 향후 2-3년 내에 부동산 시장이 크게 반등하지 않는 이상 이 정도 분양가에서 의미 있는 시세차익을 기대하기는 어려워 보입니다. 특히 공급 과잉이 우려되는 강동구 지역 특성상 신규 공급들과의 경쟁에서 우위를 점하기 어려울 것 같습니다. 정부의 부동산 정책 변화나 금리 인하 등의 외부 요인이 있어야 투자 매력이 생길 수 있을 것 같은데, 현재로서는 그런 변화를 기대하기 어려운 상황입니다.
10. Outro — 시장의 냉정한 평가
결론적으로 그란츠 리버파크는 화려한 마케팅과 현실 사이의 괴리를 보여주는 대표적인 사례라고 할 수 있습니다. 강동구 첫 하이엔드, 더블역세권, 한강 조망, AI 아파트 등 온갖 좋은 수식어를 동원했지만, 시장은 냉정하게 평가했습니다. 평당 5천만원을 넘나드는 분양가가 이 지역, 이 조건에서 받아들여질 수 있는 수준이 아니라는 것을 4차례의 무순위 청약이 증명하고 있죠. 특히 주차 부족, 학군 문제, 평면의 아쉬움 등 기본적인 거주 조건들에서의 한계가 명확히 드러났습니다. 그동안 서울이라는 이름만으로도 프리미엄을 인정받았던 시대가 지나가고 있다는 신호이기도 합니다. 이제는 서울 내에서도 지역별, 단지별로 철저한 선별이 이루어지고 있고, 무조건적인 신축 선호도 약해지고 있습니다. 분양 관계자들은 다양한 이유를 들어 변명하고 있지만, 시장의 평가는 명확합니다. 적정가를 벗어난 가격 설정, 미흡한 상품 구성, 지역적 한계 등이 복합적으로 작용한 결과죠. 향후 이런 사례들이 늘어날 것으로 보이며, 분양 시장도 더욱 신중해질 것 같습니다.
| 평가 항목 | 점수 | 상세 평가 |
|---|---|---|
| 입지 | ⭐⭐⭐ | 더블역세권이지만 실질적 접근성 아쉬움 |
| 교통 | ⭐⭐⭐ | 지하철 연결되나 환승 불편, 주차 부족 심각 |
| 분양가 | ⭐ | 주변 시세 대비 과도하게 높음 |
| 단지특성 | ⭐⭐ | 화살표 평면, 커뮤니티 시설 부족 |
| 교육환경 | ⭐⭐ | 학교 접근성 나쁨, 학군 경쟁력 없음 |
| 개발호재 | ⭐⭐ | 대부분 계획 단계, 불확실성 높음 |
| 투자가치 | ⭐ | 시세차익 기대 어려움, 수익률 낮음 |
| 실거주 | ⭐⭐ | 주차·학군 문제로 실거주 만족도 의문 |